■ Cláusula penal para impedir que un cónyuge obstaculice la venta de la vivienda familiar que les pertenece en pro indiviso

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Cuando la vivienda familiar pertenece a ambos cónyuges en pro indiviso y como consecuencia de la crisis de pareja se hace preciso liquidar la situación de comunidad se ofrecen distintas soluciones.

Para empezar, es importante tener en cuenta que si se ha atribuido a uno de los cónyuges o a los hijos el uso de la vivienda familiar, todo serán problemas a la hora de liquidar el inmueble común dado que la carga del uso seguirá vigente aunque el bien se venda a un tercero, con lo cual parece lógico que no aparezcan muchos interesados en la compra.

Si ese uso ya se ha extinguido o no se ha acordado ni en el convenio ni en la sentencia de divorcio, la primera opción y más lógica es que sea uno de los copropietarios quien compre al otro su mitad. Esto puede hacerse de forma inmediata o establecer un periodo de adquisición preferente en favor tanto de uno como del otro copropietario.

Requisito imprescindible en este tipo de casos es determinar el valor del inmueble, tanto para el caso de que la vivienda vaya a ser adquirida por uno de los copropietarios o por un tercero.

Descartada la venta en favor de uno de los copropietarios, la otra opción que queda es la venta a un tercero, ya sea buscando al comprador los copropietarios, encargando esta labor a una empresa especializada o incluso interesando la subasta judicial, opción esta última que debe considerarse como residual ya que el precio que se obtenga será siempre menor que en el resto de casos.

Pues bien, llegado el momento de plasmar en el convenio regulador la forma de liquidación de la comunidad hay que tener presente que en la práctica muchos de los copropietarios suelen poner todo tipo de inconvenientes en el momento de la venta, generalmente porque está interesado en dilatar el procedimiento de liquidación. Para evitar este problema es recomendable incluir alguna cláusula penal en el convenio regulador.

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